Dachausbau: Aufgepasst bei der Sanierung hinsichtlich der Baugenehmigung

Im Dach­ge­schoss ist noch Platz: Die Wohn­flä­che soll ver­grö­ßert und das Dach saniert wer­den. Mög­li­cher­wei­se soll eine PV-Anla­ge instal­liert wer­den. Aber Ach­tung: Wer­fen Sie einen Blick in Ihre Bau­ge­neh­mi­gung. Nicht jede Sanie­rung kann ohne Architekt:in und Ingenieur:in erfolgen.

Nachgenehmigungen bei Dachausbauten

Häu­fig fällt beim Haus­kauf oder ‑ver­kauf – und dem damit ver­bun­de­nen Ein­rei­chen der Unter­la­gen bei der Bank – erst auf, dass die Flä­chen im Dach­ge­schoss in der ursprüng­li­chen Bau­ge­neh­mi­gung nicht als Wohn­flä­che aus­ge­wie­sen sind. Um eine Finan­zie­rung zu erhal­ten, wer­den dann Nach­ge­neh­mi­gun­gen erfor­der­lich. Wir emp­feh­len Bauherr:innen daher, auch vor einer geplan­ten Sanie­rung die vor­han­de­nen Geneh­mi­gungs­un­ter­la­gen zu prüfen.

Solaranlage auf dem Dach: Hält mein Dach?

In einer sta­ti­schen Berech­nung wer­den Last­an­nah­men für Schnee, Wind, Eigen­ge­wicht und wei­te­re Ver­kehrs­las­ten ange­setzt. Gera­de bei älte­ren Dächern stellt sich die Fra­ge, ob zusätz­li­che Las­ten auf­ge­nom­men wer­den kön­nen. Gege­be­nen­falls müs­sen Spar­ren auf­ge­dop­pelt oder Mit­tel­pfet­ten unter­stützt wer­den. Ein qua­li­fi­zier­ter Blick in die Bestands­sta­tik zur Kon­trol­le der sta­ti­schen Aus­las­tung ein­zel­ner Bau­tei­le kann dabei hel­fen. Bei neue­ren Dächern ist das Risi­ko sta­tisch erfor­der­li­cher Zusatz­maß­nah­men durch Solar­ther­mie- oder Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen meist gerin­ger, da die Spar­ren­ab­mes­sun­gen (z. B. bei geplan­ter Zwi­schen­spar­ren­däm­mung) in der Regel bereits auf Basis des Wär­me­schutz­nach­wei­ses gewählt werden.

Fördermittel – gelten Ausbaumaßnahmen als Sanierung oder Neubau?

Eine häu­fi­ge Fra­ge betrifft mög­li­che För­der­mit­tel. Der Aus­bau wird gemäß För­der­lo­gik häu­fig als Neu­bau betrach­tet, wenn durch die neu geschaf­fe­nen Flä­chen eine zusätz­li­che Wohn­ein­heit ent­steht. Zur Wohn­ein­heit zäh­len in der Regel ein Bad, eine Küche (oder Koch­ni­sche) und ein eige­ner Zugang. Han­delt es sich dage­gen um eine Wohn­raum­er­wei­te­rung, kann der Aus­bau als Sanie­rung bewer­tet wer­den. Dann sind För­de­run­gen im KfW-Sanie­rungs­pro­gramm mög­lich. Unab­hän­gig davon kön­nen Sanie­rungs­maß­nah­men an Gemein­schafts­flä­chen im Gebäu­de­be­stand als Ein­zel­maß­nah­me geför­dert wer­den. Dazu zählt unter ande­rem auch die Instal­la­ti­on einer Solar­an­la­ge. Auf Bundes‑, Lan­des- und kom­mu­na­ler Ebe­ne bestehen zudem wei­te­re Förderprogramme.

Welche Expert:innen benötige ich bei einem Dachausbau?

Neben der hand­werk­li­chen Exper­ti­se eines Zim­mer­be­triebs müs­sen Dach­aus­bau­ten der Behör­de ange­zeigt bzw. bean­tragt wer­den, wenn in der bestehen­den Bau­ge­neh­mi­gung kei­ne Wohn­flä­che vor­ge­se­hen ist. Für die Mel­dung bzw. Bean­tra­gung einer Umnut­zung wer­den in der Regel eine pla­nen­de Architekt:in sowie Ingenieur:innen für Sta­tik, Wär­me­schutz und gege­be­nen­falls Schall- und Brand­schutz benö­tigt. Eine qua­li­fi­zier­te Ener­gie­be­ra­tung ist zudem Vor­aus­set­zung für vie­le För­der­mit­tel. Idea­ler­wei­se wer­den För­de­run­gen für die Bestands­auf­nah­me vor Ort und För­der­pro­gram­me für die Sanie­rung kom­bi­niert. Das erhöht För­der­sum­me und Qua­li­tät der Sanierung.

Abschlie­ßend kann es sinn­voll sein, Bau­an­trags­stel­lung, Sta­tik und Ener­gie­be­ra­tung gemein­sam bis zur Aus­füh­rungs­pla­nung an ein erfah­re­nes Pla­nungs­bü­ro zu ver­ge­ben. So las­sen sich wie­der­hol­te Orts­ter­mi­ne, Auf­ma­ße und Abstim­mungs­pro­ble­me zwi­schen Betei­lig­ten ver­mei­den. Das redu­ziert den Koor­di­na­ti­ons­auf­wand und spart Zeit sowie Kosten.