Umnutzungen! Aufgepasst bei der Dachsanierung

Umnut­zun­gen, auch Nut­zungs­än­de­run­gen genannt, sind bei der Gemein­de bzw. Bau­auf­sicht anzu­zei­gen oder zu bean­tra­gen. Gera­de bei anste­hen­den Dach­sa­nie­run­gen wun­dern sich Architekt:innen, Ingenieur:innen, Ban­ken, Fördermittelgeber:innen und auch vie­le Jungeigentümer:innen, dass vor­han­de­ne Wohn­flä­chen teils nicht als Wohn­flä­che geneh­migt wur­den.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Bei jedem Bau­an­trag ist anzu­ge­ben, wel­che Nut­zung für die vor­han­de­ne Bebau­ung vor­ge­se­hen ist. Die genutz­ten Flä­chen soll­ten in den ein­ge­reich­ten Bau­zeich­nun­gen ersicht­lich sein. Die bean­trag­te Nut­zung wird anschlie­ßend mit dem gel­ten­den Pla­nungs­recht am jewei­li­gen Stand­ort abge­gli­chen. Eine Umnut­zung ist zu bean­tra­gen, wenn die in den Bau­zeich­nun­gen vor­ge­se­he­ne Nut­zung nicht mit der zuläs­si­gen Nut­zung über­ein­stimmt. Auch die Ände­rung einer bis­lang nicht genutz­ten Flä­che in Wohn­flä­che ist als Umnut­zung zu bewerten.

Photovoltaik/​Solarthermie auf dem Dach: Ist das auch eine Umnutzung?

Eine Solar­an­la­ge auf dem Dach ist eine bau­li­che Ver­än­de­rung, stellt jedoch in der Regel kei­ne nut­zungs­recht­li­che Ände­rung dar. Bei nach­träg­lich instal­lier­ten Anla­gen ist daher übli­cher­wei­se kei­ne Umnut­zung zu bean­tra­gen. Die Maß­nah­me soll­te viel­mehr in der WEG bzw. unter den Eigentümer:innen abge­stimmt wer­den. Tech­nisch soll­te eine Statiker:in ins­be­son­de­re bei älte­ren Dächern die Unbe­denk­lich­keit der Zusatz­last bescheinigen.

Fördermittel – gelten Nutzungsänderungen als Sanierung oder Neubau?

Eine häu­fi­ge Fra­ge betrifft mög­li­che För­der­mit­tel. Die Umnut­zung von Nicht­wohn­flä­che in Wohn­flä­che kann nach den För­der­vor­ga­ben je nach Kon­stel­la­ti­on als Neu­bau gel­ten, wenn aus einer zuvor unbe­heiz­ten Flä­che eine neue, zusätz­li­che Wohn­ein­heit ent­steht. Das kann bei­spiels­wei­se beim Dach­aus­bau der Fall sein. Zur Wohn­ein­heit zäh­len typi­scher­wei­se ein Bad, eine Küche (oder Koch­ni­sche) und ein eige­ner Zugang. Han­delt es sich dage­gen um eine Wohn­raum­er­wei­te­rung, wird die Umnut­zung häu­fig als Sanie­rung ein­ge­ord­net. Wird eine beheiz­te Nicht­wohn­flä­che (z. B. ein ehe­ma­li­ger Kiosk im Erd­ge­schoss) zu Wohn­flä­che umge­nutzt, kön­nen je nach För­der­pro­gramm eben­falls Sanie­rungs­för­de­run­gen mög­lich sein. Die Anga­ben bezie­hen sich auf gän­gi­ge För­der­lo­gi­ken; dane­ben exis­tie­ren auf Bundes‑, Lan­des- und kom­mu­na­ler Ebe­ne wei­te­re Pro­gram­me. Unab­hän­gig von der Umnut­zung kön­nen ein­zel­ne Sanie­rungs­maß­nah­men eben­falls för­der­fä­hig sein.

Welche Expert:innen benötige ich bei einer Umnutzung?

Für die Anzei­ge bzw. Bean­tra­gung einer Umnut­zung wird in der Regel min­des­tens eine pla­nen­de Architekt:in benö­tigt. Ingenieur:innen für Trag­werks­pla­nung, Wär­me­schutz sowie ggf. Schall- und Brand­schutz kön­nen je nach Pro­jekt eben­falls erfor­der­lich sein. Der kon­kre­te Bedarf rich­tet sich nach den Anfor­de­run­gen, die an die Bau­tei­le und die Nut­zung gestellt wer­den. Die Anfor­de­run­gen erge­ben sich aus den Bau­ord­nun­gen und den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik (z. B. DIN-Nor­men). Für die Nut­zung bestimm­ter För­der­pro­gram­me kann zudem eine qua­li­fi­zier­te Ener­gie­be­ra­tung erfor­der­lich sein. Häu­fig wer­den För­de­run­gen für die Bestands­auf­nah­me vor Ort mit För­der­pro­gram­men für die Sanie­rung kombiniert.

Abschlie­ßend kann es sinn­voll sein, Bau­an­trags­stel­lung, Sta­tik und Ener­gie­be­ra­tung gemein­sam bis zur Aus­füh­rungs­pla­nung an ein erfah­re­nes Pla­nungs­bü­ro zu ver­ge­ben. So las­sen sich wie­der­hol­te Orts­ter­mi­ne, Auf­ma­ße und Abstim­mungs­pro­ble­me zwi­schen Betei­lig­ten redu­zie­ren. Das ver­rin­gert den Koor­di­na­ti­ons­auf­wand und kann Zeit und Kos­ten sparen.