Wirtschaftlichkeitsberechnung Sanierungsprojekt mit 25 WE für privaten Immobilieninvestor

Wir haben erneut ein Sanie­rungs­pro­jekt eines pri­va­ten Immo­bi­li­en­in­ves­tors in Ber­lin beglei­tet, der regel­mä­ßig Pro­jek­te gemein­sam mit uns realisiert.

Bei dem Bestands­ge­bäu­de in Ber­lin han­delt es sich um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Mas­siv­bau­wei­se und 25 Wohn­ein­hei­ten. Das Bestands­ge­bäu­de ist ein vier­ge­schos­si­ges Wohn­ge­bäu­de, gebaut im Jahr 1910. Es grenzt unmit­tel­bar an der Nach­bar­be­bau­ung an und ist unter­kel­lert. Bei der Außen­hül­le han­delt es sich um eine unge­dämm­te Mau­er­werks­wand. Den obe­ren Gebäu­de­ab­schluss bil­det ein Sat­tel­dach. Das Dach­ge­schoss soll nach­träg­lich aus­ge­baut wer­den. Bei der Heiz­tech­nik han­delt es sich um eine ver­al­te­te Gas-Heiz­wert­tech­nik. Die zen­tra­le Hei­zungs­an­la­ge ver­sorgt das gesam­te Gebäu­de. Das Gebäu­de befin­det sich in einem ins­ge­samt sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Zustand. Die Gebäu­de­form ist ins­ge­samt als schlicht zu bezeich­nen (geeig­net für seri­el­le Sanierungen). 

ESTATIKA hat auf Basis einer Vor-Ort Bestands­ana­ly­se einen Sanie­rungs­fahr­plan erar­bei­tet und die Fach­pla­nung für den geplan­ten Dach­aus­bau über­nom­men. Im Zuge des Sanie­rungs­fahr­plans wur­den abschlie­ßend auch wirt­schaft­li­che Poten­zia­le erläu­tert und die ent­spre­chen­den För­der­mit­tel­an­trä­ge gestellt.

Durch das Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al (im Fal­le einer Ver­mie­tung), der Wert­si­che­rung, den För­der­mit­teln, den zu berück­sich­ti­gen­den Sowie­so-Kos­ten (stei­gen­de gesetz­li­che Auf­la­gen) und den Vor­tei­len der kom­mu­na­len und bun­des­wei­ten För­der­zu­schüs­sen sind ent­spre­chen­de Sanie­rungs­maß­nah­men an nach­ge­frag­ten Stand­or­ten auch wirt­schaft­lich dar­stell­bar.

Gegen­über der Betrach­tung von Ein­zel­maß­nah­men ist eine Kom­plett­sa­nie­rung im Hin­blick auf den gerin­ge­ren Eigen­ka­pi­tal­ein­satz und den vor­ge­se­he­nen Maß­nah­men an der Gebäu­de­hül­le ins­ge­samt vor­teil­haft gegen­über der Ein­zel­maß­nah­men (»Dau­er­bau­stel­le«). Für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wur­den Fra­gen zur Finan­zier­bar­keit in Rück­spra­che mit den Finan­zie­rungs­in­sti­tu­tio­nen indi­vi­du­ell geprüft. Aus Sicht der Wirt­schaft­lich­keit tra­gen die attrak­ti­ven Kre­dit­be­din­gun­gen der KfW ten­den­zi­ell zu einer hohen Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te bei.

Detail­lier­te Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nun­gen für Ver­mie­ter sind Son­der­leis­tun­gen, die bei wei­ter­füh­ren­den Inter­es­se ange­bo­ten wer­den. Im vor­lie­gen­den Fall sind auch Son­der­the­men, wie die seri­el­le Sanie­rung (15 % höhe­re Sanie­rungs­zu­schüs­se; Stand: 09/​2023) erläu­tert wor­den. Gemä´ß unse­rer Vor­un­ter­su­chun­gen waren die Bau­kos­ten zum Pro­jekt­zeit­punkt für eine seri­el­le Sanie­rung aller­dings höher als bei einer kon­ven­tio­nel­len Umset­zung. Die ein­schlä­gi­ge Ener­gie­be­ra­tung wur­de auf Basis fest­ge­leg­ter Qua­li­täts­stan­dards von zer­ti­fi­zier­ten Ener­gie­ef­fi­zi­enz-Exper­ten und Exper­tin­nen durchgeführt.